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Depois de décadas entravado por escassez de crédito e de políticas específicas, o setor imobiliário apresentou um boom nos últimos anos, a partir de uma combinação de crescimento da renda dos consumidores e crédito subsidiado.

A soma destes dois fatores foi uma explosão no preço do metro quadrado em algumas regiões do Brasil equiparando-se as regiões mais valorizadas do mundo. A incoerência deste processo é evidente, e principalmente depois da bolha imobiliária americana, muito vem se falando da existência de uma “bolha imobiliária no Brasil”.

Alguns economistas e “especialistas” preveem até a data de estouro da bolha, no primeiro semestre deste ano.

No entanto, o que temos de concreto é o preço do metro quadrado das principais cidades brasileiras subindo, elevação de 12,70% em 2013, enquanto que o número de lançamentos caiu no mesmo período. O que parece indicar que o preço elevado dos imóveis é um empecilho para continuidade do processo de crescimento do setor. Parece que vivemos em um período de especulação incomum, no qual vendedores e imobiliárias mesmo sem conseguir vender um imóvel por meses continuam majorando o seu preço.

Mas é esse o estopim da bolha? As profecias a respeito do estouro da bolha, falam de uma crise de capacidade de pagamento, mas o fato é que a inadimplência no segmento é baixa. Logo, ao invés de bolha acredito que deve haver acomodação nos preços, pois a renda média do brasileiro não comporta os preços pretendidos pelos imóveis na conjuntura atual.

Bem como, existe um imenso déficit habitacional do país, mas a oferta parece míope para tal possibilidade de ganho. Tomando por base o exemplo de Recife, há 4 anos as pesquisas de demanda do mercado imobiliário do Instituto de Pesquisa Maurício de Nassau apontam para a incoerência entre o perfil de imóveis lançados na região e o perfil de imóvel que os consumidores potenciais desejam e podem pagar.

Tamanho, Tipo de imóvel, localização, opcionais, etc., são diferentes da demanda do consumidor, assim, ao invés de falar de crise no setor imobiliário brasileiro, percebo a oportunidade de um redirecionamento da oferta forma a atender o grande contingente de brasileiros que desejam adquirir a casa própria.

Porém, para não repetir os erros que levaram a elevação de preços no mercado atual, cabe ao estado desenvolver uma política que garanta tal objetivo, a exemplo da aquisição/desapropriação de áreas para habitação popular, qualificação da mão de obra, bem como favorecer o investimento na indústria de insumos para a construção civil de forma a minimizar pressões sobre os custos.

Em busca de uma resposta mais precisa para a dúvida sobre se o Brasil vive ou não uma bolha imobiliária, o Banco Central (BC) divulgou nesta quarta-feira, pela primeira vez, um novo índice que apontou moderação na valorização dos imóveis no Brasil. De acordo com o BC, os dados do novo indicador reforçam a avaliação de que não há bolha no mercado imobiliário brasileiro.

O fenômeno conhecido como bolha acontece quando os preços dos ativos crescem e depois perdem valor de maneira radical, provocando uma desorganização do sistema. O risco de estouro de uma bolha no Brasil é uma preocupação que assombra a economia brasileira, principalmente a partir de 2010, quando o mercado imobiliário começou a crescer com maior força no País. Essa polêmica tem dividido a opinião de economistas brasileiros e estrangeiros que acompanham o mercado brasileiro e tema de inúmeros debates. Muitos deles acreditam até mesmo que essa bolha poderia estourar, quando o BC subir novamente a taxa de juros.

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Chamado de Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), o novo indicador do BC mostrou que alta dos preços desacelerou de 20% em 2010 para uma taxa anual de 3% em janeiro de 2013. Na avaliação do diretor do BC, Anthero Meirelles, o patamar atual dos preços se encontra bastante "equilibrado". Segundo ele, o índice vai ajudar o BC a fazer uma análise sobre a variação na estrutura de preços dos imóveis no Brasil e auxiliar na definição de políticas prudenciais.

Moderação

"O que vimos com esse índice é que houve de fato uma moderação na valorização de imóveis, afastando completamente qualquer risco de problemas", afirmou Meirelles. "Não houve bolha. Nada disso aconteceu. Os ativos continuam valorizando-se. Houve um reequilíbrio", acrescentou. Não está definido se a divulgação do índice será mensal ou trimestral.

O IVG-R considera o valor dos imóveis dados em garantia dos empréstimos em determinado mês, pelo valor de avaliação, numa amostra de cerca de 160 mil residências. A coleta é feita de imóveis localizados nas onze regiões metropolitanas consideradas no cálculo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA): Belém, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Porto Alegre, Recife, Rio, Salvador e São Paulo.

O presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Fontes Hereda, afirmou hoje que o banco está passando incólume às turbulências econômicas, embora reconheça um arrefecimento no ritmo de concessão de crédito. "A crise não chegou à Caixa", afirmou, em evento pelo aniversário de 150 anos do banco. Hereda também voltou a afastar o risco de bolha imobiliária no País. "Não vejo possibilidade de bolha e acho que é muito saudável termos uma tendência de crescimento (na concessão de crédito imobiliário) para o ano que vem um pouco menor", disse.

Até agosto, a alta na concessão de crédito imobiliário foi de 26% no ano em relação ao mesmo período do ano passado. O volume de financiamento no segmento deve chegar a R$ 90 bilhões neste ano, contra pouco mais de R$ 76 bilhões do ano passado. A alta esperada de 18% é menor do que nos anos anteriores, numa desaceleração programada pelo banco. "Não dava para sair de R$ 5 bilhões em 2003 (de volume financiado) para quase R$ 77 bilhões em 2010 e continuar neste ritmo", disse. "Estamos numa batida esperada e vamos continuar nesta batida".

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No Programa Minha Casa, Minha Vida, o presidente da Caixa disse que uma portaria assinada ontem no Executivo permitirá a aceleração do programa na faixa de 3 a 10 salários mínimos. "O (programa até 3 salários) está deslanchando agora, um pouco depois do que imaginávamos. Já o de 3 a 10 (salários) está num ritmo melhor do que o esperado", disse.

Mas Hereda confirma uma redução no ritmo de concessão de crédito. Houve diminuição da velocidade de vendas em São Paulo. "São ajustes importantes. O preço dos imóveis está muito valorizado. Mas não haverá bolha, este é uma resposta que o mercado dá ao aumento do preço". No Rio, houve ainda crescimento na velocidade das vendas, disse.

O presidente da Caixa lembra que os imóveis passaram muitos anos depreciados no País e que a ascensão de 30 milhões de pessoas à classe média aumentou a demanda por financiamentos e impulsionou os preços de imóveis. Ele lembra ainda que em geral o financiamento no Brasil é feito para a aquisição do primeiro imóvel e que a concessão de crédito é segura no Brasil. "Não é como nos Estados Unidos, na Europa, em que estavam comprando a terceira moradia", disse.

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