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O ambiente de crise econômica no Brasil - com inflação e juros altos - está começando a esgarçar a lei dos distratos, criada há três anos e meio para definir regras claras para o cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta.

Advogados do ramo relatam que há decisões judiciais reduzindo as multas firmadas nos contratos dentro dos parâmetros legais no intuito de dar uma forcinha a consumidores em dificuldades financeiras. A situação preocupa incorporadoras, que veem o risco de se estimular as rescisões, gerar prejuízos e criar um clima de insegurança para investimentos em novos projetos.

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A lei dos distratos surgiu depois que os cancelamentos de vendas explodiram a partir de 2014, quando o País entrou em recessão. Na época, não havia regras para essa situação, e as decisões judiciais obrigavam as empresas a devolverem 75% do valor pago pelos consumidores. As incorporadoras perderam dinheiro, deixaram prédios inacabados e amargaram anos com resultados negativos.

Com a lei, ficou estabelecida a retenção de 50% do valor pago pelo consumidor até o momento da rescisão. Também foi definido que não haverá devolução da taxa de corretagem, de cerca de 5% do valor do imóvel. Outro ponto importante: as incorporadoras ficaram autorizadas a devolver o dinheiro só depois de entregarem o imóvel e receberem o habite-se, de modo a evitar que ficassem sem dinheiro para terminar a obra.

Agora, o cenário é diferente. O mercado imobiliário está entrando numa fase de intensificação do término de obras após dois anos de recordes de vendas. E quem fechou a compra de um apartamento na planta tempos atrás está com mais dificuldades para obter o crédito imobiliário porque os juros dos financiamentos subiram. Ou seja, o caldeirão reuniu os ingredientes para os distratos voltarem a subir. "Acho que vai ter mais pedidos de distrato nos próximos meses", alerta o sócio do escritório VBD Advogados e consultor jurídico de Secovi e Sinduscon, Olivar Vitale.

Os sócios Pedro Serpa e Daniel Gomes, do escritório SIDC Advogados, especializado em direito imobiliário, relatam que estão notando um aumento nas demandas por processos relacionados a distratos e que já esbarraram com decisões judiciais baixando as multas previstas em contrato. Segundo eles, a Lei 13.786 deixou brecha para que os valores sejam alvos de contestação nos tribunais. "O juiz tem a discricionalidade para reduzir a multa. Isso tira o caráter de segurança e previsibilidade que era esperado na construção da lei", diz Gomes.

Os sócios acrescentam que esse tipo de brecha pode até criar situações em que o consumidor que esteja em dificuldades financeiras veja o distrato como uma boa solução, já que oferece a chance de recuperar mais de 50% do valor pago acrescido da correção monetária por INCC ou IGP-M. "Com a inflação e os juros em alta, optar pelo distrato pode ser até um negócio atrativo", observa Serpa.

Na visão do advogado Marcelo Tapai, sócio do escritório Tapai Advogados, voltado a consumidores, é natural que haja flexibilização dos termos contratuais, pois é sabido que o juiz pode interferir quando vê desequilíbrio em alguma das partes.

AUMENTO. O volume de distratos teve aumento considerável em termos nominais, mas segue estável como porcentual do total de unidades comercializadas. É preciso lembrar que o mercado teve recorde de vendas nos últimos dois anos.

Foram registrados 9.701 casos de distratos em 2019, 12.556 em 2020 (alta de 29,5%) e 13.104 em 2021 (alta de 4,5%). Os dados são de pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Os distratos responderam por 11,8% das vendas em 2019, 11,1% em 2020 e 11,6% em 2021. Ou seja, apesar do aumento nominal, não se trata de uma crise. Os números ainda estão longe do pico de 2015, quando foram distratadas 19.050 unidades, ou 35,1% das vendas.

A Abrainc foi procurada, mas não concedeu entrevista.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

O governo quer reduzir pela metade a multa a ser paga por quem comprar imóvel na planta e, depois, desistir do negócio. O Palácio do Planalto trabalha para que a penalidade seja de 25% do valor já pago e não 50% como aprovou a Câmara na semana passada. O tema está em debate no Senado, onde o texto começa a tramitar.

O Planalto articula a retirada de um parágrafo do projeto de lei aprovado pelos deputados. Esse trecho estabelece uma multa de 50% nos casos de devolução de imóveis construídos no chamado regime de afetação - regime da maioria dos empreendimentos, pelo qual cada prédio tem CNPJ próprio para proteger interesses dos compradores.

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Sem o parágrafo, a multa será de 25% para todos os casos de devolução do imóvel. Assim, a penalidade ficará mais próxima de decisões recentes da Justiça que estabeleceram valor de 10% a 25% do valor pago à construtora.

A mudança terá impacto no bolso do consumidor. Para se ter uma ideia, é possível tomar como exemplo um edifício com apartamentos de dois quartos lançado recentemente em São Paulo. O empreendimento, com preços a partir de R$ 580 mil, fica pronto em 2021. Se o comprador assinar o contrato hoje e desistir do negócio um ano antes da entrega das chaves, terá pago R$ 101,5 mil com a soma da entrada, parcelas mensais e intermediárias. Pela regra aprovada na Câmara, a desistência geraria multa de R$ 50,7 mil. Com a mudança defendida pelo governo, o valor cai pela metade, para R$ 25,3 mil.

Suficiente

Um dos argumentos do governo é que o novo porcentual é suficiente para cobrir custos das empresas. Construtoras reconhecem que o valor cobre os gastos na maioria dos casos, mas desde que a multa seja apenas destinada à empresa e não pague despesas adicionais, como a corretagem do imóvel.

Para mudar o texto, existem duas possibilidades: que o Senado tire esse trecho do projeto ou que o presidente vete o parágrafo. As duas opções não exigem retorno do projeto à Câmara e permitem uma solução rápida. O presidente da Câmara, Rodrigo Maia (DEM-RJ), não se opõe à derrubada do parágrafo.

O presidente do Senado, Eunício Oliveira (MDB-CE), confirmou a perspectiva de mudança. "Se o Senado entender que há necessidade, vamos adequar para que o assunto tenha um final feliz para todos", disse, na terça-feira, 12, após reunião com representantes do setor imobiliário.

O presidente da Confederação Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC), José Carlos Martins, disse que não solicitou alteração no texto e salientou que a prioridade é uma conclusão rápida desse processo. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

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