A desaceleração do mercado imobiliário e impasses na negociação entre a Caixa e incorporadores estão atrasando empreendimentos privados no Porto Maravilha, projeto de revitalização da região portuária do Rio, um investimento de cerca de R$ 8 bilhões em infraestrutura urbana.

A revitalização da área, onde nasceu a cidade e cuja ocupação foi marcada por aterros e pelo Viaduto da Perimetral, é o principal cartão de visitas da Olimpíada de 2016. O sucesso dos empreendimentos é fundamental para viabilizar a obra, tocada pela maior parceria público-privada (PPP) do País e financiada por um fundo com recursos do FGTS e gerido pela Caixa.

Passada a euforia dos anúncios de 2011, só um projeto foi vendido até agora: o Porto Atlântico Leste, da Odebrecht, em obras e com entrega prevista para 2016. O Port Corporate, edifício de escritórios de alto padrão que recebeu investimento de R$ 280 milhões da americana Tishman Spyer, está pronto, mas ainda não tem contratos fechados.

Outro projeto da Odebrecht, o Porto Atlântico Oeste, previsto para o segundo semestre de 2016, ainda não foi inteiramente comercializado, mas o diretor regional da Odebrecht Realizações Imobiliárias, Rodrigo Melo, disse que fechou negócio com uma multinacional para ocupar uma das três torres comerciais.

Um projeto da João Fortes Engenharia foi parcialmente comercializado. O Porto 1 Rio Corporate foi lançado em outubro e teve 30% das unidades vendidas. Em seguida, um fundo imobiliário mostrou interesse em comprar o prédio inteiro, mas a construtora optou por "fatiar" a comercialização. As obras não começaram porque faltam algumas licenças.

Pelo menos outros dois projetos de edifícios comerciais anunciados também não decolaram incluindo o Trump Towers Rio, empreendimento com a marca do bilionário americano, lançado em 2012.

Somente agora, o antigo Gasômetro, área de maior potencial de construção, está próximo de ter um destino. A Cyrela está em vias de fechar negócio com a Caixa, dona do terreno. O projeto deve ter prédios comerciais, residenciais, hotéis e shopping. Uma fonte estima que o valor geral de vendas (VGV) supere os R$ 10 bilhões. Procurada, a Cyrela não retornou para confirmar o negócio.

Demanda

A desaceleração da atividade econômica e as incertezas no meio empresarial derrubam a demanda por escritórios. O preço dos aluguéis comerciais caiu 10% entre o 1º trimestre de 2013 e o início deste ano, segundo a consultoria Cushman & Wakefield. O porcentual de imóveis comerciais vagos subiu ano passado no Rio e em São Paulo.

Para fontes do mercado imobiliário, o comportamento cíclico é normal. Quando a atividade esfria, os empreendimentos são executados de forma mais lenta. "O setor é muito volátil. Antecipa altos e baixos da economia", diz Thierry Botto, gerente geral de locações da Cushman & Wakefield no Rio.

Apesar disso, todos creem na capacidade das obras de revitalização em transformar a histórica área portuária na nova fronteira de expansão imobiliária do Rio, rivalizando com a Barra da Tijuca. As obras do porto estão dentro do cronograma, com avanço de 52%, disse Jorge Arraes, subsecretário de Projetos Estratégicos e Concessões de Serviços Públicos e PPPs.

Vila de mídia

A desconfiança do mercado com os projetos residenciais do Porto Maravilha é grande. O Porto Vida, primeiro residencial da área, está em obras, mas ainda não foi comercializado. Inicialmente iria abrigar a vila de mídia da Olimpíada. Por dificuldades de financiamento, teve de ser remodelado e vendido como um projeto convencional. No segmento comercial, porém, há crença no potencial de atração de clientes para os prédios mais modernos. "Todo mundo está sofrendo com escritórios apertados", diz Daniel Cherman, presidente da Tishman Spyer. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.